虚伪的朋友 虚伪的万科:在发债囤地的旧套路里活下去

2019-09-02 - 虚伪

一个多月之前,万科在大梅沙喊出了“活下去”的口号,吸引了全社会的目光。和当年郁亮抛出“房地产进入白银时代”一样,“活下去”的口号也在行业引起震动。不过,是自己活下去,还是让同行活不下去?两大阵营的辩论尚无定论。

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但我们在分析万科今年以来的一系列动作后发现,在抛出“活下去”的口号之前,万科已经做好了充分的准备。

土地,是房企的命根子。今年三季度,按照权益金额计算,万科合计拿地金额458.7亿元,相当于恒大 碧桂园 保利 融创四大龙头房企拿地金额总和。

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比命根子更重要的是流动资金,而当今补充资金的最快渠道,不二之选依然是发债。6月4日、6月29日、7月26日、7月31日、8月9日、9月21日、10月12日到10月30日,万科连发8期超短期融资券,共计160亿。小步快跑的融资节奏,透着令人窒息的焦灼感。

反映到并表财务数据上,融资成果也就相对明显。10月底,万科披露的三季报数据显示,当期短期借款220亿,较去年年底上浮36%;筹资活动现金流余额552亿,同比增加182.12%。

但是,因融资规模增加和资本化率下降,万科本期财务费用由去年同期的13亿元飙升到46亿元,增长率接近250%;当期应付债券429亿元,较年报数据上涨33%。

另一方面,经营规模的扩大等原因,也导致今年同期经营活动现金流量金额急速下滑至257亿元,较去年同期下跌幅度超过250%。

其实,在这些数据背后,整体负债额度的上升基本上是板上钉钉的结局。只不过,三季报并不会披露太多的数据,只有去半年报看看万科的真实负债水平。

8月21日,万科发布的半年报。据年报数据显示,截至今年上半年,万科流动负债9698亿元,较去年年报数据上涨超过1200亿;非流动负债1696亿;总负债11394亿元,比去年初上涨4705亿。

万科给出的解释是,外界对万科上半年预收账款大幅下滑存在误解,实际是因为执行了新的会计准则,将预售房地产项目收取的款项列为“合同负债”,6月底预收类款项合计5167亿元,较年初增长26.7%。但不管是预收款项还是合同负债,对于行业来说,都是通用的用法。

对于万科而言,这是个很有意义的“合同负债”历史节点。因为,万科的总债务额度今年上半年终于首次突破万亿大关。

把这个数据放到整个房企中纵比的话,万科仅次于恒大和碧桂园,位列第三。喊出“减负债、降杠杆”后,恒大获得了宇宙级房企的名头;碧桂园道歉事件落定,杨国强终于不再强调高周转。

万科却似乎不以为然。今年上半年,万科负债率约为84.70%;而去年底,万科的负债率是83.99%。起码从负债率数据上看,万科并没有把降杠杆当作心头大患。

三季报里有段话,同样印证了这一点。

公告称,“第三季度本集团新增加 63 个项目,总建筑面积约 1549.9 万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约 862.7 万平方米。1-9 月,本集团累计新增 177 个项目,总建筑面积约 3582.5 万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约1939.9 万平方米;按投资金额计算,其中83.6%位于一二线城市。”

在限购、限贷等多重政策压力下,今年的房地产市场增速势头放缓。

国家统计局数据显示,第三季度全国商品住宅市场销售面积同比增长3.6%,其中7月同比增长11.0%,8、9 月份增速分别降至 2.8%和-0.8%;全国商品住宅销售金额第三季度同比增长 17.0%,单月同比增速分别为 24.8%、17.8%和 11.0%。

是什么让“影帝”万科在2018年冬天来临之前,底气十足的喊出了“活下去”?

首先,在近几年的行业发展中,虽然万科已经失去了“一哥”的宝座;但是,没有人愿意屈居人后,曾经睥睨群雄的万科当然也不例外。

其次,当前的市场环境正是“超车”的好时机。每个行业的周期性调整,都会涌现出新的黑马,碧桂园就是活生生的例子。在上一轮市场低潮期,也正是凭借大量吃进土地,辅以更高效的资本运作手法,市场回暖后,碧桂园才得以从群狼中脱颖而出,杀入一线房企阵营。

二者的区别在于,彼时的杨国强处处公开强调高周转,而现在的万科则是“悄悄地进村,打枪的不要”。

王石走了,姚振华闯关失败,郁亮演出成功,无论何时何地,都没有人会否认万科在改革开放40周年里扮演的重要角色。

地产行业规范以来,融资拿地,盖房售楼,已是不争的常态;如此情形,还非要拿出“活下去”的口号去黯淡自己伟大的梦想,这才是地产界最具有表演天赋的影帝——万科。

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