以房养老困局 破解“以房养老”困局 需“保险 政府”双轮驱动

2018-02-01 - 以房养老

中华建设网讯 随着中国式“四二一”家庭和老人“空巢化”现象日渐凸显,传统的家庭养老模式和现行的基本养老保障制度,正在遭遇严峻挑战。

近日,国务院办公厅印发《关于加快发展商业养老保险的若干意见》,部署加快发展商业养老保险,其中,针对老年人养老保障需求,明确提出大力发展老年人住房反向抵押养老保险等适老性强的商业保险。

以房养老困局 破解“以房养老”困局 需“保险 政府”双轮驱动
以房养老困局 破解“以房养老”困局 需“保险 政府”双轮驱动

至此,在完成“以房养老”首批试点一年之后,陷入沉寂的“以房养老”被再次提上议程。

“以房养老”面临尴尬

“以房养老”,这四个普通的汉字拼凑在一起,沉甸甸的令人喘不过气来,它包含了社会最关注的两件大事:房子和养老。随着老龄化的不断加速,中国老人有别于其他国家老人的一大特点就是:中国老人虽然没有多少钱,却往往拥有价值连城的房子。

以房养老困局 破解“以房养老”困局 需“保险 政府”双轮驱动
以房养老困局 破解“以房养老”困局 需“保险 政府”双轮驱动

而“住房反向抵押养老保险”即保险版“以房养老”,就是拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故之后,保险公司将获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

以房养老困局 破解“以房养老”困局 需“保险 政府”双轮驱动
以房养老困局 破解“以房养老”困局 需“保险 政府”双轮驱动

2013年9月,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”(以房养老)试点。

2014年6月,保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,决定自当年7月1日起,正式启动“以房养老”试点。首批试点城市为北京、上海、广州和武汉,试点期间为2014年7月1日至2016年6月30日。

以房养老困局 破解“以房养老”困局 需“保险 政府”双轮驱动

作为养老的重要补充,以房养老确实能够在一定程度上缓解社会养老压力。我国“以房养老”制度设计的初衷是通过自有存量房产转化为养老资源,丰富完善我国多层次养老保险体系,以积极应对即将到来的养老危机。

但从过去两年的试点结果来看,仅有一家保险公司参与,59户投保,让以房养老模式颇为尴尬。

据了解,自“以房养老”试点以来,仅幸福人寿一家保险公司开展了该业务,而产品也仅有《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》这么一款,这类产品提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内,预期增长比例在30%-50%,也就是说,抵押房屋未来的升值空间一旦大于这个数值区间,参保人也只能享受最初估值计算出来的起付金。

试点机构参与度低,产品比较单一。为此,首批试点结束后,仅有59户进行投保。从区域来看,一线城市(北上广)相较于二线城市(武汉)对该产品需求、认知度高;从家庭构成来看,无子女老人占到40%,主要是孤寡、失独老人;从月领养老金来看,以月领养老金5000-10000元居多。

作为一项保险业务产品,这样的参保人数只能将其定位为“小众产品”的范畴,且政策基础较为薄弱,试点成果并不尽如人意。

为何出现“以房养老”困局?

将老年人的房子由“死钱”变成了“活钱”,满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。同时,有效提高了老年人的可支配收入,显著改善了退休生活质量,为何推起来还如此艰难?

房价波动大

某网站曾对此做过调查,结果显示,32.4%的网友担心如果房价上涨,接受以房养老的老人可能吃亏,31.3%的网友则认为目前的房屋评估制度还不规范,公正难以保证,另有26.7%的网友认为保险公司等金融机构相关业务还不成熟,在条款制定和执行方面难免有不足之处。

同时,除了老人对此政策有顾虑外,保险公司似乎也没有那么积极。

试点前夕,保监会曾召集幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿、中宏人寿、中美大都会人寿等7家保险公司参加内部会议,要求相关保险公司提交“住房反向抵押养老保险”试点方案,但是,直到试点结束,除了幸福人寿外,上述保险公司都没有参与其中。

据了解,其中的主要原因就是保险公司担心房价走低,加之我国大中城市的房价波动较大,导致保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生认识差异。

制度不健全

据调查,在对北京市海淀区“以房养老”意愿调查的研究中发现,有近50%的受访者被问及是否愿意选择“以房养老”作为养老方式时,会反问:“把房子抵押出去,有生之年住哪儿?”可见市民对“以房养老”政策并没有清楚的认识,而这显然会阻碍其推行。

现在各地的房地产政策千差万别,如果保险公司最终拿到了房子,这房子如何出手?保险公司能不能经营房地产?这些都需要保险、住建以及各地政府的协调和配合,把机制捋顺了,事情才能做下去。

除此之外,相关文件规定,老人在申请“以房养老”时,用来作为抵押的房产应当是具备国家房屋登记机关登记发证,登记在投保人名下的有大产权的商品住宅、商业用房或经济适用房。

除这些以外,承租公房、小产权房、违建房等不具备国家承认所有权或无法获得房屋登记的其它住房均不能拿来抵押。这些也是导致“以房养老”难以大面积推进的原因之一。

如何破局?

开展住房反向抵押养老保险试点有着重要的现实意义。通过建立多层次、可持续的养老保障制度,是有效应对人口老龄化问题,实现社会经济健康发展的必然要求。

当前,我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。通过“以房养老”,盘活老年人的房产,有利于拓宽养老保障资金来源,提升老年人的养老保障水平。

另外,加快养老服务业发展,是应对养老形势,满足老年人日益增长的养老需求的必然要求。通过发挥保险业风险管理、资金管理等优势,探索行业多方位参与养老服务业发展的有效手段,也为行业自身发展拓展了新空间。

那么,该如何破解“以房养老”的困局呢?

建立“保险 政府”模式双主体风险分摊机制

众所周知,“以房养老”存在两大风险,一个是年金支付风险,另一个是房产价值波动风险。年金支付风险属于可衡量的不确定性风险,而房产价值波动风险则属于不可衡量的不确定性风险。

因此,破解我国“以房养老”困局的一个突破口,就是建立“保险 政府”双主体风险分摊机制,让保险机构承担起“可衡量的”年金支付风险,让政府承担起“不可衡量的”房产价值波动风险。

通过设计房产价值估值模型设计,在充分考虑“可衡量”因素的基础上,研究制定符合我国国情的房产价值估值模型,用于确认和计量未来某一时点的房产变现价值。依据老人平均剩余寿命(也即60岁以上老人的平均剩余寿命)和“房产理论变现值”计算确定每月支付给老人的养老年金数额。

当老人的实际剩余寿命超出平均剩余寿命时,保险机构要承担所谓的“长寿风险”,当老人的实际剩余寿命没有超出平均剩余寿命时,保险机构享有由“短寿风险”所带来的“合理收益”,以用于对冲和分散养老年金支付风险。

总体上看,当未来房价走势平稳且可预期时,房产实际变现值与“房产理论变现值”的差额在动态上应该逐渐收敛于一定的区间范围之内。也就是说,政府的财政支付压力是极其有限的,财政支付风险也是完全可控的。

健全法律法规

“以房养老”牵涉人社、民政、房管、税收等多个部门,包括政府、银行、保险、中介机构等多个主体,涉及土地使用权限、经营机构资质和房地产评估等多种问题。

建立健全的法律法规和操作细节,给老年人带来切实的养老保障,使老人及其子女乐意并放心接受这种方式,“以房养老”才能顺利推行。

此外,“以房养老”的时间跨度很大,房产价值会受到市场、政策等多维因素影响,使得房地产价值估值困难;而我国目前对人均预期寿命的预测技术还很不成熟,因个体差异存在,老年人寿命不可控因素很大,这也会阻碍金融机构的介入。

要规范金融机构开展业务,有效规避开展业务的各种风险。使“以房养老”的相关利益主体都能够实现“共赢”,这样才能真正实现“以房养老”保险业务可持续发展。

加大政策宣传

中国传统的养老观念束缚了“以房养老”的发展。中国传统文化源远流长,“养儿防老”“血浓于水”以及“家”的思想根深蒂固,“以房养老”的自我养老方式也可能会使子女背上“不孝”的道德风险。因此,中国老年人养老还是选择社会养老金和以子女照顾为主的居家养老相结合的方式。各种调查数据也显示能接受“以房养老”的人数很少。

因此,要通过加大宣传力度,强化公众对“以房养老”的认知,引导市民们摒弃固有的传统养老观念,形成多样化、理性选择的现代养老观念,对于“以房养老”的顺利推行将起到较大的推动作用。

域外链接

荷兰

“以房养老”模式最早起源于上世纪70年代的荷兰,经过几十年的发展完善,已经发展成为国际上成熟、普遍的金融养老方式之一。其本质是通过房屋的有效运转,实现房屋所有人最终养老的目的。

美国

美国是最早推行“以房养老”的国家之一,并且建立发展了世界上规模最大,制度灵活的“以房养老”体系,该体系包括住房转换抵押贷款(HECM)、房屋保留计划(HK)和财务自由计划(FFP)3种倒按揭贷款模式,其中最重要的模式是住房转换抵押贷款。

它是根据1987年《国家住房法案》,由美国国会授权联邦住房与城市发展部(HUD)于1987年面向老年人推出的,由国家提供风险保证的反向住房抵押贷款的模式,该模式占美国全部“以房养老”模式的90%。

日本

作为全球老龄化最严重的国家之一,日本于1981年开始由政府主导探索实施“以房养老”模式,经过几十年的推广完善,已经建立了政府、银行、信托公司、信托银行以及房地产公司等民营机构广泛参与,种类繁多、形式多样的政府参与型和民营机构参与型“以房养老”模式。返回搜狐,查看更多

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