烂尾楼迷局 一座地标性“烂尾楼”的处置迷局

2018-05-12 - 烂尾楼

经济观察网 特约记者 沈厚 记者 张力"瀛丹大厦"屹立于重庆主城闹市已达14年之久,成了当地最后一座地标性"烂尾楼"。它如同一颗钉子,戳在郑静心头也有了整整4年:"每次从它旁边经过,瞄上一眼,都禁不住心痛。"

烂尾楼迷局 一座地标性“烂尾楼”的处置迷局
烂尾楼迷局 一座地标性“烂尾楼”的处置迷局

郑静是重庆中雄建筑工程有限公司(以下简称"中雄公司")股东。4年来,因遭遇瀛丹大厦司法处置,她和中雄公司齐齐陷入由此引发的讼战"漩涡"。

4年前,中雄公司参与一场司法拍卖会,以约2.52亿元竞得瀛丹大厦,但随后发现该楼存在拍卖前未予披露的重大瑕疵,而放弃履约。瀛丹大厦被再次拍卖,最终一家企业近1.77亿元买走。

烂尾楼迷局 一座地标性“烂尾楼”的处置迷局
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谁来填埋两次拍卖超过7490万元的价差"漏洞"?法院认定由中雄公司及股东负责。企业和股东当然不服,和法院展开了漫长的"对抗赛"。

"问题"标的物

郑静称当年他们十分中意瀛丹大厦的区位优势——位于重庆渝北区新牌坊黄金地段,毗邻机场高速路起点。

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瀛丹大厦占地面积8.36亩,为前后两栋连体建筑,分别高33层和25层,主体工程均已完工,但外墙尚待装饰,内部管网、水电、电梯均未安装。

该大厦为重庆市芸辉商贸有限公司和重庆瀛丹物业(集团)有限公司联建,双方约定由芸辉公司出地,瀛丹公司出资修建。1999年动工,但到2000年11月因瀛丹公司资金链断裂而停工。

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2004年,瀛丹公司决定自救,修改瀛丹大厦设计,将大户型全部变为小户型,并宣布2005年完工。但其债务缠身,根本无法获得银行贷款和引进外来合作者。

复工无望。2003年9月,芸辉起诉瀛丹公司要求解除双方联建瀛丹大厦合约。与此同时,瀛丹公司开始陷入和众多债权人的诉讼缠战。

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重庆联合产权交易所官网2010年4月8日发布的"瀛丹大厦项目推荐资料"称,当时统计该标的物债权人1205个,涉及权益金额本金3.03亿元,其中购房户1123起。

瀛丹公司被众多债权人追债。2009年3月,旗下资产瀛丹大厦被渝北区法院整体查封,并报请重庆市高院委托评估、拍卖。2010年2月,评估公司对大厦估值1.86亿元。

2010年3月29日刊发的拍卖公告坦承瀛丹大厦存在"瑕疵":超规划建设;尚欠部分应交费266万元;2002年被重庆市建委确认为"四久工程"项目。

事实是,瑕疵远比以上公布的严重。重庆市渝北区建委、渝北区国土局在2010年4月先后向渝北区法院致函称,瀛丹大厦存在违法行为:

首先,擅自改变原批准建筑的使用性质,将前楼的第6层由写字间改为商业用房,7层以上由写字间改为住宅,后楼1-18层住宅户型全部调整,由一梯6户改为一梯8户。

其次,建设单位擅自扩建加层,且违反原设计要求,加层部分没有施工图,也未按工程建设程序进行审报,未经过施工监督,还存在抗震设防、节能等方面的缺陷。

其三,重庆芸辉和瀛丹公司对瀛丹大厦的联建行为系土地使用权转让,因两公司未向国土部门申报而瀛丹公司未能取得土地使用权;超规划建设经测算应补交出让金1841万元。

两家单位向法院提出建议,在解决以上问题基础上,重新对瀛丹大厦资产进行评估,并进行司法处置。

但这个建议没有被采纳。重庆市高院委托三家拍卖公司在2010年4月30日对瀛丹大厦进行司法拍卖。

中雄摊上"麻烦"

拍卖在重庆联交所举行,采取电子竞价方式。当时媒体报道显示,重庆中雄建筑工程有限公司和另一个买家经过83次竞价较量,最终以约2.52亿元将瀛丹大厦揽入囊中。

随后,中雄方发现了当地国土、建设部门向法院通报的标的物以上系列并未在拍卖前给予披露的重大瑕疵。

中雄认为,由于擅自增加建筑楼层,瀛丹大厦存在严重安全隐患,在未经相关质量鉴定部门鉴定的情况下,根本不具有对外拍卖条件。中雄停止对中标价款的支付。

2010年5月24日,三家拍卖公司函告重庆高院,中雄逾期未支付拍卖价款,构成违约。2010年7月该大厦被重新拍卖,重庆华瓯置业有限公司近1.77亿元中标买走。

然而,中雄公司的"麻烦"接踵而至——

在瀛丹大厦系列执行案中,中雄公司被追加为被执行人。2010年12月起,该公司多次被重庆高院、渝北区法院裁定由其承担拍卖价差7490万元,加上第一次拍卖的实施费用及佣金约240万元,扣除原交纳的拍卖保证金940万元后余6790万元。

以上两级法院多份司法文书称,按《拍卖法》规定,买受人不履行成交约定的,应当承担违约责任,再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应补足差额。

2011年10月20日,重庆市高院裁定,查封、扣押、冻结中雄及股东财产6790万元。此前,中雄两大股东价值上亿的个人资产,早被该法院控制。

此后一周,渝北区法院直接下达裁定:中雄股东向瀛丹大厦系列案的申请执行人承担抽逃出资的责任,和中雄公司一起被追加为被执行人。

法院认为,中雄公司在开办时,郑静等两大股东分别将应缴纳的400万元、600万元投入到位后,在短短七天内将全部注册资金转到其他公司,股东抽逃资金的事实成立。

2014年2月13日,渝北区法院执行中雄股东承担的1000万元责任,将其中一股东名下市值1500万元的办公用房,以959万元价格拍卖,并执行现金40多万元。

中雄公司专职法务付辉透露,这名股东拍卖前曾向渝北区法院书面提出自行筹集现金1000万元,以解除对个人及妻子财产的查封措施,但遭拒绝。

压力远未消解。2014年2月26日,瀛丹大厦原联建方芸辉公司向重庆市五中院提交诉状,以中雄公司股东"滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益"为由,要求中雄及两大股东连带赔偿其损失5410万元。

芸辉认为,中雄公司及股东在瀛丹大厦拍卖中故意毁约,致使其对瀛丹公司近5000万元的债权至今未偿付。

2014年4月6日,瀛丹大厦的开发商瀛丹公司以同样理由起诉中雄公司及股东,要求法院判令后者连带赔偿损失9400万元。

徒劳的司法救济

针对重庆相关法院的系列裁决,中雄公司及股东进行了艰难的司法救济,以期走出腹背受敌的困境。

2011年,中雄公司起诉重庆三家拍卖公司,认为瀛丹大厦存在严重的建筑安全质量隐患,且不能实际交付,不能作为拍卖标的物。依据《拍卖法》、《合同法》有关规定,中雄公司与三家拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》应认定无效。

2011年12月,重庆一中院作出民事裁定,驳回中雄对三家拍卖公司的起诉,理由是中雄对《拍卖成交确认书》效力的异议,不属于法院民事诉讼的受案范围。

重庆一中院认为,重庆高院委托三家拍卖公司对瀛丹大厦的拍卖,属于司法拍卖,是公法上行为;而法院受理和解决民事诉讼案件的职权范围应为平等主体之间的财产、人身关系争议,即私权争议。"自然人、法人或其他组织对此种公法上行为的异议,并非平等民事主体之间基于财产或人身关系产生的私权纠纷。"

2012年3月20日,重庆市高院以相同理由驳回中雄公司的上诉请求,维持重庆一中院的裁定。

而面对被追加为瀛丹大厦案的被执行人的系列裁定,中雄及股东多次向重庆市高院、渝北区法院提出执行异议、复议申请,均遭驳回。他们还在法定期限内向最高院申请复议,至今未有结论。

中雄及股东的遭遇,却得到了法学专家的声援。最近,西南政法大学中国不动产研究中心组织专家对该案所涉法律关系进行了论证,并联名出具法律咨询意见书。

意见书认为,瀛丹大厦存在重大质量安全问题与严重违法情形,属于法律规定的禁止拍卖物,重庆市高院的司法拍卖行为无效,中雄无需承担拍卖价差款的违约责任。

意见书还称中雄股东无需承担抽逃出资责任。专家们表示,中雄公司注册资金1000万元,成立之后虽通过借款事由将1200万元资金转入重庆泰诚建设工程公司账户借给重庆某公司,但该公司已还款990万元和10万元现金。然后中雄将其中940万交付重庆市高院,用作竞拍瀛丹大厦的保证金,为企业正常的经营行为,股东并未暗中撤回资本,占为己有。

此外,意见书说,"法院未经开庭审理,在执行程序中直接裁判确认中雄及股东承担责任,不经庭审与质证,剥夺了中雄及股东的基本诉讼权利,属严重违法。"

处置迷局待破解

陷入瀛丹大厦泥淖的,不仅是中雄公司及股东。

据渝北区法院内部人士透露,瀛丹大厦总债务金额目前经清理高达5个亿,除已执行的近两亿,还余3个亿的缺口。在这片巨债阴影里,无数债权人成为"苦主"。

王秋林是这群"苦主"的代表,当年她付出60多万买下瀛丹大厦3套住房。瀛丹大厦"烂尾"后,她和其他30余购房户一起将开发商瀛丹公司告上法庭而胜诉,债权至今却难以清偿。

据这些债权人向经济观察网反映,重庆市高院执行局至今未公示瀛丹大厦的债务清偿方案,对执行款的分配也极不透明。"我们每次去高院都强烈要求他们公布执行款的分配账目,都遭到了拒绝。"王秋林说。

据经济观察网调查,瀛丹大厦开发商瀛丹公司早濒临破产清算,已无财产可执行。

"每年都有购房者不时来这里看看,唉声叹气的。"瀛丹大厦附近一餐馆老板说。该大厦在她身后投下巨大阴影。透过一扇锈迹斑斑的铁门,经济观察网记者看到两个保安坐在大厦院子里,喝着茶看着报。

2010年7月瀛丹大厦被重庆华瓯置业竞得后,并没启动复工。渝北土地房屋权属登记中心"2012年一季度房地产市场监察报告"称,瀛丹大厦存在的问题有:未办理土地权属登记;项目超规划许可面积1.2万余平方米,未办理相关手续;项目未通过消防相关手续;没有缴纳相关税费。

华瓯置业成立于2004年,原为浙江华坤地质发展有限公司为拓展川渝房地产市场而设立,后股权经调整,该公司被号称"温州眼镜第一人"的寿加定及其儿子寿振江持有。

然而,华瓯置业在重庆投资的几个房地产项目亏损巨大,根本无钱投向瀛丹大厦的后续工程。2013年2月15日,61岁的寿加定死亡,寿家随后转让了华瓯置业。瀛丹大厦也被寿家还债抵偿给了浙江华坤地质发展有限公司。

浙江华坤一位潘姓员工透露,公司在去年底已完善瀛丹大厦相关手续,所有权证办理完毕,"这些遗留问题我们共花了2000多万,还为安置户的安置埋单3800万元。"

该人士坦言接手瀛丹大厦成本太高,"加上拍卖价款,我们已砸进去了两个多亿。一旦启动后续工程,仅建成清水房,还需四五千万。我们感觉被坑了。"

他说,目前华坤公司内部对瀛丹大厦善后处置意见不统一:"是搞成精装修还是清水房销售,大家还没达成一致。"因此,该大厦何时重启修建,至今尚无具体规划。在他看来,瀛丹大厦的司法处置带来的是一个迷局,尚待破解。

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